Direito Empresarial

Postado em Atualizado em

Por Washington Barbosa

 

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Pelo contrato de compra e venda mercantil, um dos empresários contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, enquanto o outro se obriga a pagar-lhe certo preço em dinheiro.[1]

Um questão importante a ser abordada é que o contrato de compra e venda é um instituto do Direito Civil, que regula as transações entre as diversas pessoas físicas e jurídicas. Não obstante, neste momento, falamos sobre os contratos empresariais.  Assim, para ser considerado um contrato de compra e venda empresarial é imprescindível que em ambas as partes deste contrato, comprador e vendedor, haja a presença de um EMPRESÁRIO.[2]

De outro lado, se a presença do empresário está apenas na parte vendedora, há de se falar em uma relação de consumo, regida pela Lei n.º 8.078/90 – o Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de compra e venda empresarial certamente é um dos contratos mais conhecidos, haja vista a sua larga utilização. Como sabemos, o empresário precisa adquirir mercadorias e bens para o desempenho de suas atividades, muitas das vezes ele vai até revender estes bens a seu cliente final. Para todas estas transações nas quais uma parte assume o compromisso de entregar uma coisa e a outra de pagar certa quantia para recebê-la, denomina-se de contrato de compra e venda.

Principais características do contrato de compra e venda:

  1. Classificação: contrato consensual, bilateral, paritário, comutativo, oneroso, principal, não-solene (para o caso de compra e venda de bens móveis) ou solene (para o caso de compra e venda de bens imóveis), típico;
  2. Objeto: coisas móveis ou imóveis ou semoventes, podendo este objeto ser coisa atual ou coisa futura, neste caso ficando o contrato sem efeito se a coisa futura não vier a existir;
  3. Finalidade: o empresário compra ou vende a coisa com o objetivo de obter lucro, com o fim específico de realizar a sua Empresa

O contrato será considerado efetivado no momento em que as partes acordarem quanto ao objeto e quanto ao preço. Há de se diferençar a efetivação do contrato da transferência da propriedade da coisa.

A propriedade de bens móveis dá-se com a simples tradição, entrega do bem pelo vendedor ao comprador. Já no caso de bens imóveis é necessário o registro do título aquisitivo no cartório competente. Destaque-se que a tradição da coisa vendida, salvo cláusula específica em contrato, ocorrerá no lugar onde ela se encontrava no momento da venda. Ainda, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro correrão por conta do comprador e as da tradição a cargo do vendedor.

O vendedor se responsabiliza pelos VÍCIOS REDIBITÓRIOS. Os chamados vícios redibitórios são aqueles defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ao uso a que se propõem, ou mesmo lhe diminuam o valor.

Identificado o vício redibitório o adquirente poderá rejeitar a coisa[3] ou pedir a redução proporcional do preço ajustado. Esta é uma faculdade do comprador, sendo o vendedor obrigado a acatar-lhe a vontade.

Neste momento tem-se de investigar se o vendedor agiu de boa ou de má fé. No primeiro caso, ele desconhecia a existência do vício ou defeito, não havendo qualquer intenção de lesar o comprador, mas sim total ignorância do fato.

Nesta situação caberá ao vendedor devolver os valores eventualmente recebidos, bem como ressarcir o comprador de todas as despesas que ele possa ter incorrido com o contrato.

De outro lado, em caso de o vendedor ter conhecimento prévio do vício ou defeito, e ocultar propositadamente o mesmo do comprador, é configurada a má-fé e o vendedor terá a obrigação de, além de restituir todos os valores recebidos e as despesas contratuais, terá de acrescer perdas e danos.

O adquirente decai do direito de rejeitar a coisa, redibindo o contrato, ou de requerer o abatimento no preço ajustado no prazo de 30 (trinta) dias se a coisa for móvel, e de 1(um) ano se a coisa for imóvel.

Estes prazos contam a partir da entrega efetiva do bem ao comprador. Caso o comprador já estivesse com a posse do bem antes da alienação, os prazos contarão pela metade.

Em alguns casos o defeito é facilmente identificável, mas em outros ele está oculto aos olhos de um leigo. Nestas situações a legislação civil estabeleceu que o prazo decadencial citado no parágrafo anterior contará a partir da ciência do vício ou defeito. Mais do que isto, a lei determinou que estes prazos não fluam durante o tempo de garantia do bem.

Não obstante, não seria adequado manter esta obrigação para o vendedor por tempo indeterminado, para o que deve-se observar o prazo de 180 dias da alienação, para bens móveis, e de um ano da alienação para o caso de bens imóveis.

Assim, ao comprar uma televisão em um distribuidor para revendê-la aos seus clientes, o empresário terá o prazo de 180 dias para identificar qualquer defeito oculto na mesma, mas ao ter conhecimento deste defeito ele terá o prazo de 30 dias para requerer os direitos da redibição.

Outro aspecto a ser destacado neste momento são os chamados DIREITOS DE EVICÇÃO.  

Evicção é o desapossamento judicial da coisa, é quando o comprador perde a coisa por reivindicação justa de terceira que era o seu legítimo proprietário.

Ao efetuar o negócio o vendedor não informou da existência de uma pendência judicial discutindo a propriedade da coisa, após a concretização do negócio, efetivada a tradição e ou o registro, houve uma decisão judicial que toma a posse e a propriedade da coisa em poder do comprador. A legislação não poderia deixar de amparar o comprador de boa-fé e por isso lhe garantiu uma série de direitos, quais sejam:

  1. Restituição integral do preço;
  2. Indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir ao verdadeiro proprietário da coisa;
  3. Indenização pelas despesas com o contrato;
  4. Indenização dos prejuízos diretamente relacionados com a evicção;
  5. Pagamento de todas as custas processuais e dos honorários advocatícios

Não terá direito a evicção o comprador que tinha conhecimento prévio de que a coisa era alheia ou que sobre ela pendia discussão judicial. A lei protege o comprador de boa-fé, neste caso o comprador assumiu o risco do negócio e não pode, ao ver que ele perdeu com a transação, requerer qualquer tipo de indenização.

Por fim, podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. Não obstante, o comprador terá o direito de receber o preço que pagou se agiu de boa-fé e desconhecesse previamente o risco da evicção.

Desta forma teremos:

  1. Efetivação do Contrato – acordo entre objeto e preço
  2. Transmissão da propriedade
    1. Tradição – bens móveis
    2. Registro – bens imóveis

Algumas considerações sobre o objeto do contrato:

  1. Coisa móvel, imóvel ou semovente;
  2. Coisa atual ou futura, neste caso o contrato ficará sem efeito se a coisa futura não vier a existir. As partes poderão firmar um contrato aleatório, desde que seja esta a intenção clara de ambas, desta forma uma aceitará correr o risco da existência da coisa futura e pagará por isso;
  3. Amostras, protótipos ou modelos: as características dos protótipos, amostras ou modelos prevalecem em relação à discrição constante do contrato, sendo responsabilidade do vendedor assegurar que a coisa entregue tenha as mesmas características e qualidades;
  4. Risco: até o momento da tradição o risco da coisa corre por conta do vendedor, salvo se o comprador estiver em atraso para receber a coisa, ou seja, quando o vendedor deixou o objeto à disposição do comprador no dia e local determinados e aquele não a retirou
  5. Despesas: o vendedor, salvo convenção em contrário, responderá por todos os débitos que onerem a coisa até o momento da tradição
  6. Situações especiais quando o objeto é imóvel:
    1. Se houver diferença a menor entre a área do imóvel e a área descrita no contrato de compra e venda o comprador terá o direito de exigir a complementação da mesma ou a resolução do contrato ou o abatimento do preço proporcional a área a menor;
    2. Consideram-se meramente descritivas as dimensões quando a diferença não exceder a 1/20 da área total, salvo se o comprador provar que em tais circunstâncias ele não teria efetivado a transação;
  • Se houver diferença a maior entre a área do imóvel e a área descrita no contrato de compra e venda, e o vendedor provar que não tinha conhecimento, caberá o comprador poderá escolher entre a complementação do preço ou a devolução da área excedente;
  1. Estes casos não se aplicam quando o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, mesmo que não haja a previsão contratual de venda ad corpus (objeto específico);
  2. As partes tem o prazo decadencial de 1 (um) ano, a contar do registro do título, para ajuizarem qualquer ação sobre o estes diferenças de área. Em caso de atraso na imissão de posse, por culpa do vendedor, o prazo contará a partir da efetivação da imissão.

Algumas considerações sobre o Preço do Contrato

  1. É requisito essencial à efetivação do contrato;
  2. Determinado ou determinável
    1. O preço será determinado quando estabelecido no contrato, no momento da aceitação da proposta;
    2. As partes podem permitir que um terceiro, previamente indicado no contrato, arbitre o preço. Quando este terceiro não aceitar a incumbência, o contrato se tornará sem efeito. Nada impede que as partes, de comum acordo designem novo árbitro;
  • O preço será determinável quando as partes se utilizarem de taxa de mercado ou de bolsa, ou mesmo determinar que o preço será estabelecido com base em índices ou parâmetros. Em qualquer destas situações o preço deve ser suscetível de objetiva determinação;
  1. No silencio das partes, e salvo tabelamento oficial de preços, entende-se que se utilizará o preço corrente nas vendas habituais do vendedor;
  2. É NULO O CONTRATO QUE DEIXE A DEFINIÇÃO DO PREÇO A UMA PARTE EXCLUSIVAMENTE. Lógico que a oferta será definida pelo vendedor, ele é quem estabelece o valor que se propõe a vender, não obstante, ao aceitar a oferta o comprador concorda com o valor ofertado. O que se pretende coibir aqui é o abuso de poder de uma das partes, deixando em suas mãos a definição exclusiva das condições do negócio, sem ouvir a outra parte;


[1] Artigo 481 do Código Civil Brasileiro

[2] Empresário é aquele que exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou serviços. Aquele que exerce EMPRESA.

[3][3] A rejeição da coisa com a conseqüente resolução do contrato é chamada de redibição contratual.

BONS ESTUDOS!

VEJA TAMBÉM:

Direito Societário

 

Teoria Subjetiva Moderna

Extinção dos Contratos

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* WASHINGTON LUÍS BATISTA BARBOSA é especialista em Direito Público e em Direito do Trabalho, MBA MarketingMBA Formação para Altos Executivos;

Desempenhou várias funções na carreira pública e privada, dentre as quais: Assessoria Jurídica da Diretoria Geral e Assessoria Técnica da Secretaria Geral da Presidência do Tribunal Superior do Trabalho, Diretor Fiscal da Procuradoria Geral do Governo do Distrito Federal, Cargos de Alta Administração no Conglomerado Banco do Brasil.

Coordenador dos Cursos Jurídicos preparatórios para concursos públicos e de pós-graduação. Autor de vários artigos publicados em revistas especializadas. Editor dos blogs washingtonbarbosa.com, tw.com/wbbarbosa e fb.com/washingtonbarbosa.professor

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